从美国市场分析看WeHome的大数据投资方

时 间:2019-05-31 13:29    

    

  7 月,中国社会消费品零售总额同比增速一下降到 8.8%,与此同时,全国房租普遍上涨,老早就居于全国租金首位的,平均租金在 7 月上涨超过 20%。近期的金融热点并不是单一存在,而是经济形势系统作用的结果。

  针对近期经济形势与投资策略,8 月 25 日,美国房产股权第一投资平台WeHome在举办了主题为“大数据慧眼识房,美国房产股权投资”分享会。WeHome CEO 余鹏、CTO 文航等嘉宾到场分享并均认为,在国际大波动与诸多投资乱象之下,美元资产配置是分散投资、对冲风险的重要一环。

  2018 年已经过去 8 个月,全球宏观经济只有美国表现较好,其他国家均低于预期。美国市场除了通货膨胀略高,工业生产、消费等数据都很好。

  宏观经济的走势也反映到了金融市场上,除了美股迎来史上最长的牛市之外,全球其他市场表现均不佳。其中表现最好的股票多是大件昂贵商品和科技类公司,比如亚马逊、Netflix。

  同时,因为利率上涨的原因,所有固定收益类、利率周期的产品,今年的增长均为负。在这样的背景之下,二级市场中,与房地产相关的投资标的保持持平增长,已属不易。

  投资中最主要的三大类资产包括股票、债券和房地产。众所周知,股票有着高风险高收益的的投资特征,波动性强;目前美国股市年波动率26%。而债券和房产类投资则波动性小。从收益角度来看,房地产投资回报包括现金流回报(租金)和增值回报,这使得房产投资既有固定收益特征又有股票市场特征,适合长期持有、分散风险。

  作为个人投资者,也可以参考学习机构的资产配置。例如,在美国全社会养老金中,房地产投资比例占到13%;大学的基金中,投资方法被广为流传的耶鲁大学基金表现最好,其房地产的投资比例是11%。

  聚焦到美国房产市场,从供给端看,美国有 3 亿人口,大概 1 亿套房子,每套房子平均价格大概 30 万美元。住房房产的总价值大概是 30 万亿,每年大概有1%进行交易,其中只有5%是新房,平均房屋年龄在 20-30 年左右。这是一个稳定的存量市场。

  从需求端看,美国房屋拥有率和空置率均在历史平均水平,是64.2%和8.5%。贷款利率4-5%,在历史长期中处于低位。家庭杠杆率=所有家庭的负债总额/P,现在也是处在一个很健康的水平。

  整体来看,虽然房价回升了许多,但杠杆率低,拥有率较低,后续需求应该很强劲。这也是WeHome对美国房市很有信心的重要原因。

  投资专家指出,金融市场基本上没有免费的午餐,当你认为有机会时,基本这个资产就已经很贵了。从长期来看,唯一可以算是免费午餐的,是分散风险,分散投资组合。不论是按大类资产的估值,还是资产配置的方法,还是美国房市基本面的分析,乃至处于国际资金流的考量,资产配置中都应该有美国房地产的一部分。从 2011 年起,全美在售房源库存13%-15%的速度减少,价格持续稳定以每年约 6%-8%的速度增长,对于希望进入海外投资领域或是提高海外投资比例的投资者来说,美国房产是值得尽早投入、长期关注的投资标的。

  WeHome是以大数据为立身之本的美国房产股权投资第一平台。基于大规模的历史和实时成交市场数据,并结合城市、人口及收入结构、房源、市场周期、历史价格等关键指标,WeHome建立起科学的量化分析模型,在美国房市上锁定预期投资回报高的房子后,发起房产合伙投资,为新中产和财富人群提供海外投资新选择。

  WeHome创立于2016年,创始团队来自于Airbnb、亚马逊总部、阿里巴巴、去哪儿等知名互联网公司和中投、高盛、太平洋投资等金融机构,创始人兼CEO Roc Yu曾是Airbnb全球首位华人产品经理,曾供职于阿里巴巴、去哪儿等知名互联网公司。2018年3月,WeHome获得腾讯联合创始人曾李青创办的德迅投资数千万元投资,WeHome的投资方还有知名VC阿尔法。


 

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