我市一季度房地产市场运行形势分析报告出炉

时 间:2020-07-07 08:09    

    

  今年初,一场突如其来的新冠肺炎疫情对全国各行各业造成了重大冲击,房地产市场也不例外。受其影响,我市房地产市场供给侧和需求侧的各项指标全部呈下降态势。

  疫情发生后,我市先紧抓疫情防控,后统筹复工复产,全市房地产业于2月底实现了全面复工复产。同时,我市出台了《关于有效应对疫情保障房地产市场平稳发展的实施意见》(莆政办[2020]14号),通过顺延疫情影响期限、降低预售许可条件等十项措施有力稳定房地产市场发展,相关主要指标在3月份都呈回升态势。

  受疫情影响,再加上去年第四季度全市土地出让大幅减少(仅出让2房地产用地),今年一季度商品房新开工面积同比出现明显下降。1-3月份全市商品房施工面积1970.69万平方米,其中新开工面积85.93万平方米,同比下降14.08%。

  从各县区新开工项目看,城厢和秀屿因去年同期新开工面积基数低,今年城厢区的联发君领天玺AB地块、融创·兰溪壹号、坂头东地块一安置型商品房,秀屿区的国湄领秀地块三等新项目动工建设,带动本辖区新开工面积同比大幅增长;而仙游和北岸去年下半年没有新地块出让,也导致今年一季度无新项目开工。

  受疫情影响今年2月份全市房地产项目基本处于停工状态,同时新开工项目减少,一季度房地产投资同比下降明显。1-3月,全市房地产完成开发投资48.30亿元,较去年同期(61.25亿元)比降21.14%。中心城区的建发·玉湖一号、融创·兰溪一号等新项目开工建设,带动约13亿元土地购置费入库统计,支撑着一季度房地产一定的投资额。

  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),仙游县、荔城区、城厢区、涵江区受疫情影响,呈现不同程度的比降;秀屿区因去年基数低(仅0.96亿元),今年有云悦壹号、大唐世家等项目全面建设,同比大幅增长;北岸由于项目少,增幅不大。

  1-3月,全市商品房批准预售面积45.17万平方米,比降42.27%;其中商品住房批准预售面积33.54万平方米,比降43.76%。一方面受疫情影响项目停工进度滞后,另一方面部分项目赶在今年1月1日预售资金监管新政实施前办理预售许可,致使今年一季度全市商品房批准预售面积同比大幅下降。

  分区域看,仙游县1月份批准预售面积近17万平方米,带动一季度小幅比增,其他各区除北岸商品房预售“零批准”,都出现大幅比降。具体为仙游县25.04万平方米,比增4.77%;荔城区5.12万平方米,比降67.53%;城厢区1.89万平方米,比降62.94%;涵江区8.73万平方米,比降70.07%;秀屿区4.05万平方米,比降6.03%;北岸0,比降100%。

  受疫情影响,今年第一季度商品房销售面积明显减少,但在3月份随着防控形势逐渐向好,开始出现回升。

  据商品房买卖合同网签系统统计,1-3月份,全市商品房销售面积56.22万平方米,比降22%,其中商品住房销售44.14万平方米,比降21%。1-3月份商品房销售面积分别为17.2万平方米、10万平方米、29.17万平方米,可以看出受疫情影响明显,成交量明显萎缩。但在各级各部门紧抓复工复产工作、推广线上线下相结合新型销售模式,以及市十条扶持政策等方面推动下,3月份全市商品房销售面积大幅回升,特别是建发·磐龙府一期共272套商品住房开盘一次性售罄,进一步提振市场消费信心。

  从各县区销售情况看,仙游县一季度批准预售面积比增为市场提供房源保障,虽受疫情影响,但同比只有小幅下降;其他各区则受疫情和批准预售面积比降影响,销售面积都呈不同程度的下降。各县区销售面积分别为:仙游县13.72万平方米,比降3.12%;荔城区12.65万平方米,比降7.73%;城厢区11.6万平方米比增8.89%(扣减安置型商品房后面积为9.6万平方米,比降10.36%);涵江区8.94万平方米,比降47.57%;秀屿区7.83万平方米,比降30.79%;北岸1.66万平方米,比降49.11%。

  为降低疫情影响,部分在售楼盘降价促销走量回笼资金,同时城厢区近10万平方米安置型商品房进入网签,拉低了一季度全市商品房销售价位。根据商品房买卖合同网签系统统计,全市商品房销售均价9129元/平方米,比降6.39%;其中商品住房销售均价9484元/平方米,比降4.3%。

  按县区看,中心城区部分高价尾盘优惠促销,均价同比小幅下降;而位于仙游县城关的碧桂园·天城1月份入市销售,带动全县住房均价小幅增长。其中仙游县7159元/平方米,比增2.96%;荔城区11852元/平方米,比降3.08%;城厢区12614元/平方米,比降10.55%;涵江区9630元/平方米,比降15.17%;秀屿区7016元/平方米,比降2.96%;北岸5101元/平方米,比降6.69%。

  从批准预售面积和网签销售面积看,一季度全市商品房供销比为0.80:1,其中商品住房供销比为0.76:1。一季度全市共减少商品房库存11.24万平方米,其中商品住房7.3万平方米、商业0.28万平方米、办公3.66万平方米。

  截至3月末,全市商品房库存面积394.46万平方米,去化周期14个月。其中,住宅 236.96 万平方米、去化周期 9个月;商业102.53万平方米、去化周期80个月;办公54.97万平方米、去化周期33个月。各县区商品住宅库存去化周期基本在10个月左右的合理区间。此外,因近三年月均销售面积计算基数调整,特别是近三年商业销售面积大幅减少基数降低,商业库存量比2019年12月底只增加0.28万平方米,而去化周期却增加了20个月。

  受疫情影响,一季度二手房交易量同样下降明显,成交面积29.97万平方米、同比下降25.72%;其中二手住房成交面积25.93万平方米、同比下降25.06%。

  按区域分,市本级二手房交易面积25.63万平方米、比降26.33%(其中二手住房成交面积21.85万平方米、比降25.18%);仙游县二手房成交面积4.34万平方米、比降20.92%(其中二手住房成交面积4.08万平方米、比降23.91%)。

  虽受疫情影响,但我市房地产调控政策的连续性和稳定性,使各房地产企业依然看好我的市房地产市场,一季度全市土地供应面积呈现小幅增长态势,总价款比增明显。1-3月全市通过招拍挂供应经营性房地产用地631.72公顷(合475.74亩),与去年同期(443.10亩)比增7.37%;出让总价款229050万元,同比增长37.20%。

  按区域分,市本级供地427.76公顷(合292.05亩)、比增42.58%,总价款208900万元,平均每亩501.74万元、比降3.6%;仙游县供地23.96公顷(合59.38亩)、比降60.68%,总价款20150万元,平均每亩339.34万元、比增242.77%。

  截至2月末,全市房地产各项贷款余额768.05亿元,同比增长11.22%,增速比11月末增加0.11个百分点;今年新增18.25亿元,同比少增1.49亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为37.83%,同比提高1.99个百分点。

  房地产开发贷款同比大幅增长。截至2月末,全市房地产开发贷款余额96.43亿元,同比增长13.61%,今年增加4.85亿元,同比少增2.95亿元。其中,地产开发贷款,即土地储备机构贷款同比下降100.00%,商业用房开发贷款余额同比增长54.02%。

  个人住房贷款稳中放缓。截至2月末,全市个人住房贷款余额671.62亿元,同比增长10.88%,增速比11月末下降0.61个百分点;今年新增13.40亿元,同比多增1.46亿元。其中,新建房贷款余额556.87亿元,同比增长9.15%;再交易房贷款余额80.66亿元,同比增长35.98%。受疫情影响,房地产成交量、房地产价格均受较大影响,房贷利率稳中趋降,个人住房贷款增长稳中放缓,增速略有下降。


 

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