【奇点智库】案例解读 拿地与投资分析高手都是

时 间:2020-04-20 09:04    

    

  现阶段奉行快速扩张的主流房企要求:投资回收期一般为12-15个月,ROE及IRR大于15%,销售净利润率5-8%;主流房企的经营战略以尽可能的缩短投资回收期,利润做大资产规模;资产或企业规模决定了银行的授信额度,又将进一步决定企业的发展速度。

  :指土地在正式挂牌出让前,由单位或个人对感兴趣的土地向表明意向并出价,在认可其出价后,再行挂牌、招标、拍卖的交易方式。

  圈内:指土地在正式挂牌出让前,意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议,设计与挂牌相关的排他性条件,其他竞争单位介入,使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。

  常见于两安用地挂牌,出让条件附无偿返还商品房给村民用于安置,另未见于挂牌条件的是—— 土地拍卖的部分溢价将由市财政返给村委会,一般为勾地单位与村委会达成非公开的溢价分成协议,以拍地成本优势对竞争对手形成威慑。

  勾地单位已和谈妥开发方案,将与物业开发的相关条件作为挂牌条件:例如规划方案、产业条件、自持比例等。

  股权收购是指通过与合作方联合组建项目公司,通过直接收购、增资、合并分立等多种形式,最终获得目标公司的部分或全部股权,从而间接取得目标公司所持有的土地使用权或在建工程。

  1、由于采用收购股权的方式,因此收购的是股权对应的全部资产减负债即权益。在取得目标资产的同时,还需要承继目标资产所在项目公司的历史债权债务,因此,采用股权收购方式需要进行严谨的尽职调查,防范潜在风险。

  2、转让阶段税负较低,一般仅涉及企业所得税及印花税,但由于土地溢价部分无法取得,无法进入项目开发完毕后税务清算时的可扣除土地成本,因此项目运营阶段的税负将会非常高。

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